Dépense d'entretien, quelle depense?

[dipavaes]

Bonjour,

Je fais ma premiere déclaration de revenu locatif, petite question, pour mes depenses d'entretien, j'ajoute mes achats de calorifere par exemple, mais est ce que je peux ajouter l'achat d'outils?

J'ai aussi acheté des caméras de surveillance de l'immeuble, est ce egalement quelque chose que je peux déduire? Merciii !!

[PatrickB1 · Accepted solution]

Rebonjour @dipavaes 

Vous pouvez déduire un grand nombre de choses. Tout ce que vous dépensez pour votre immeuble, dans le but de gagner des revenus, de l'entretenir, de lui faire prendre de la valeur sont déductibles.  Le hic, c'est que toutes les dépenses ne sont pas déductibles de la même façon. 

Voyez la réponse à cette publication. Bien qu'elle ait été écrite dans le contexte d'un travailleur autonome, le concept des deux types de dépense s'applique également aux revenus de location. Les liens sur les catégories de biens sont aussi pertinents aux revenus de location.

Les dépenses directes (pour la Partie 4):

Comme des produits nettoyant, payer quelqu'un pour déneiger, acheter un tournevis, etc.

Les calofières qui remplacent des calorifères défectueux (donc identique mais plus récents) font partie de ces frais d'entretien.

Les dépenses d'amortissement sur les immobilisations corporelles (pour la section B et A):

Comme l'acquisition d'outils d'importance (comme une tracteur-tondeuse), des laveuses-sécheuses pour la buanderie de l'immeuble, d'un nouveau cabanon pour les trois logements, d'une remorque utilisée exclusivement pour l'immeuble, etc. 

Si vous avez décidé de remplacer tous les calorifères qui n'étaient pas défectueux ou pour les remplacer par des modèles plus beaucoup plus élaborés, luxueux, bref, qui améliorent sensiblement la valeur de l'immeuble, alors dans ce cas, ces calorifèrent doivent être ajoutés au coût de l'immeuble et "amortis" au fil des ans. 

Je vous conseille d'obtenir le Guide des revenus de location de l'ARC qui vous donnera tous les détails.

Bonne journée

[dipavaes]

Parfait merci pour votre aide et pour les liens.

Je ne ferai pas de déduction pour amortissement cette année.

Aussi on m'a conseillé de ne jamais en faire en partant du principe ou je suis proprietaire occupant, car a la revente, pour ne pas payer l'impot sur la plus value a la hauteur de mes 60% occupant, cela deviendrait compliqué.

Est-ce que ca vous parle PatrickB1? Anyway, on verra ca l'an prochain 🙂

[PatrickB1]

Bonjour @dipavaes 

Je sais exactement ce à quoi vous faites référence. 

Le principe derrière la dépense d'amortissement est que l'on prétend que la valeur de l'immeuble diminue avec le temps. Avec les années, les matériaux et les équipements s'usent et deviennent en moins bonne condition qu'au moment de l'achat. Donc le coût initial s'effrite avec le temps.

Lorsque vous louez un logement, c'est comme si l'immeuble était coupé en deux (note 1) et vous pouvez prendre une dépense d'amortissement uniquement sur la partie louée. Vous ne pouvez pas prendre une dépense sur la partie que vous occupez.

Pour fins de discussion, assumons que vous vendrez l'immeuble plus cher que le montant que vous avez payé.

Exemple:

• Coût de l'immeuble = 500,000
• Coût de la partie occupée (60%) = 300,000
• Coût de la partie louée (40%) = 200,000
• Prix de vente de l'immeuble au complet = 900,000

La partie que vous occupez pourra être désignée comme résidence principale lorsque vous vendrez l'immeuble et ainsi vous n'aurez pas à vous imposer sur la partie du gain (en capital) attribué à cette partie.

•  Gain en capital que vous pouvez exempter d'impôt s'il y a désignation de résidence principale = 900,000 X 60% - 300,000 = 540,000 - 300,000 = 240,000)

Le gain sur la partie louée sera imposable.  Le gain à déclarer représente grossièrement la différence entre la valeur fiscale de la partie louée et le prix de vente. Quand vous réclamez une dépense d'amortissement, vous choisissez de diminuer graduellement la valeur fiscale (FNACC, qui au tout début correspondait au coût), ce qui entraîne un plus grand écart à la revente, mais qui procure une dépense d'opération à chaque année.

À la revente, pour compliquer un peu les choses, le gain réalisé sur la partie en location sera composé de deux parties:

1. Une récupération d'amortissement:
   • Selon l'assomption de départ (situation de gain global), c'est la différence entre le coût et la valeur fiscale (ou FNACC) de la partie louée.  Cette partie est un revenu de location, entièrement imposable. C'est comme si vous aviez trop déprécié l'immeuble.
   • Si vous ne demandez jamais d'amortissement, alors vous maintenez la valeur fiscale au coût d'origine, ce qui, lors de la revente, ne génère pas de récupération d'amortissement.
2. Un gain en capital:
   • Selon l'assomption de départ (situation de gain global), c'est la différence entre le prix de disposition et le plus élevé du coût ou de la valeur fiscale (pour éviter la double imposition si jamais la valeur fiscale était inférieure au coût).  En date d'aujourd'hui, 50% de cette partie de gain sera imposable.

Exemple: 

• FNACC de la partie louée = 150,000
• Coût de la partie louée (40%) = 200,000

Récupération d'amortissement = 200,000 - 150,000 = 50,000

Gain en capital = 900,000 X 40% + (plus élevé de 200,000 ou 150,000) = 360,000 - 200,000 = 160,000

Tout ceci est expliqué dans le guide des revenus de location que je vous ai suggéré.

Note 1: Afin de faciliter la production de votre déclaration de revenus lorsque vous vendrez votre immeuble (et en cas de vérification), je vous conseille de conserver tous vos reçus et documents concernant l'immeuble, par année, en quatre catégories.

1. Dépenses - Partie louée
2. Dépenses - Partie occupée
3. Dépenses - Partie commune
4. Grosses dépenses devant faire l'objet d'une assignation 60/40 (ex.: refaire la toiture, remplacer les fenêtres en bois par des fenêtres thermos à triple couche, asphalter l'entrée, etc) 

Bonne journée et à l'an prochain.