Bonjour @dipavaes
Je sais exactement ce à quoi vous faites référence.
Le principe derrière la dépense d'amortissement est que l'on prétend que la valeur de l'immeuble diminue avec le temps. Avec les années, les matériaux et les équipements s'usent et deviennent en moins bonne condition qu'au moment de l'achat. Donc le coût initial s'effrite avec le temps.
Lorsque vous louez un logement, c'est comme si l'immeuble était coupé en deux (note 1) et vous pouvez prendre une dépense d'amortissement uniquement sur la partie louée. Vous ne pouvez pas prendre une dépense sur la partie que vous occupez.
Pour fins de discussion, assumons que vous vendrez l'immeuble plus cher que le montant que vous avez payé.
Exemple:
- Coût de l'immeuble = 500,000
- Coût de la partie occupée (60%) = 300,000
- Coût de la partie louée (40%) = 200,000
- Prix de vente de l'immeuble au complet = 900,000
La partie que vous occupez pourra être désignée comme résidence principale lorsque vous vendrez l'immeuble et ainsi vous n'aurez pas à vous imposer sur la partie du gain (en capital) attribué à cette partie.
- Gain en capital que vous pouvez exempter d'impôt s'il y a désignation de résidence principale = 900,000 X 60% - 300,000 = 540,000 - 300,000 = 240,000)
Le gain sur la partie louée sera imposable. Le gain à déclarer représente grossièrement la différence entre la valeur fiscale de la partie louée et le prix de vente. Quand vous réclamez une dépense d'amortissement, vous choisissez de diminuer graduellement la valeur fiscale (FNACC, qui au tout début correspondait au coût), ce qui entraîne un plus grand écart à la revente, mais qui procure une dépense d'opération à chaque année.
À la revente, pour compliquer un peu les choses, le gain réalisé sur la partie en location sera composé de deux parties:
- Une récupération d'amortissement:
- Selon l'assomption de départ (situation de gain global), c'est la différence entre le coût et la valeur fiscale (ou FNACC) de la partie louée. Cette partie est un revenu de location, entièrement imposable. C'est comme si vous aviez trop déprécié l'immeuble.
- Si vous ne demandez jamais d'amortissement, alors vous maintenez la valeur fiscale au coût d'origine, ce qui, lors de la revente, ne génère pas de récupération d'amortissement.
- Un gain en capital:
- Selon l'assomption de départ (situation de gain global), c'est la différence entre le prix de disposition et le plus élevé du coût ou de la valeur fiscale (pour éviter la double imposition si jamais la valeur fiscale était inférieure au coût). En date d'aujourd'hui, 50% de cette partie de gain sera imposable.
Exemple:
- FNACC de la partie louée = 150,000
- Coût de la partie louée (40%) = 200,000
Récupération d'amortissement = 200,000 - 150,000 = 50,000
Gain en capital = 900,000 X 40% + (plus élevé de 200,000 ou 150,000) = 360,000 - 200,000 = 160,000
Tout ceci est expliqué dans le guide des revenus de location que je vous ai suggéré.
Note 1: Afin de faciliter la production de votre déclaration de revenus lorsque vous vendrez votre immeuble (et en cas de vérification), je vous conseille de conserver tous vos reçus et documents concernant l'immeuble, par année, en quatre catégories.
- Dépenses - Partie louée
- Dépenses - Partie occupée
- Dépenses - Partie commune
- Grosses dépenses devant faire l'objet d'une assignation 60/40 (ex.: refaire la toiture, remplacer les fenêtres en bois par des fenêtres thermos à triple couche, asphalter l'entrée, etc)
Bonne journée et à l'an prochain.
