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Changement d'usage (principal à locatif)

Bonjour, en 2015 nous avons bâti un immeuble de deux logements que nous habitons. Au lieu de vendre notre ancien jumelé nous l'avons conservé en location. Est-ce que ça se fait bien d'inscrire le changement d'usage avec la valeur présumée (où dois-je indiquer cette information) ? Est-ce que la construction d'un immeuble à revenus s'entre bien dans le système?
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    Voici les directives comment faire le changement de l'usage d'une résidence principale en un unité de logement locatif.  Cette directive se retrouve dans le guide T4036 sur le site de Revenu Canada:

    Changement d’utilisation Nous pourrions considérer que vous avez vendu la totalité ou une partie de votre résidence même si vous ne l’avez pas vendue réellement. Tel est le cas dans les situations suivantes : ■ vous avez commencé à utiliser la totalité ou une partie de votre résidence principale pour gagner un revenu de location; ■ vous avez commencé à utiliser un bien de location comme résidence principale; ■ vous avez cessé d’utiliser un bien pour gagner ou produire un revenu. Chaque fois qu’il y a un changement d’utilisation du bien, nous considérons que vous avez vendu le bien à sa juste valeur marchande (JVM) au jour du changement d’utilisation et que vous l’avez acquis de nouveau, aussitôt après, pour la même JVM, sauf si vous exercez le choix mentionné ci-dessous. Le gain en capital ou la perte en capital (dans certaines situations) qui en résulte doit être déclaré dans l’année du changement d’usage. Si le bien était votre résidence principale pendant une ou plusieurs années où vous le possédiez avant le changement d’utilisation, vous n’avez pas d’impôt à payer sur le gain en capital pour cette période. Vous devez déclarer seulement le gain en capital qui se rapporte à la période où la résidence n’était pas votre résidence principale. Remarque Votre résidence est considérée comme un bien à usage personnel. Par conséquent, si nous considérons que vous l’avez vendue à cause d’un changement d’utilisation, vous ne pouvez pas déduire la perte qui pourrait en résulter. Cas particuliers Vous trouverez ci-après des explications sur les situations les plus courantes où les règles quant au changement d’usage ne s’appliquent pas. 32 www.arc.gc.ca Conversion de la totalité de votre résidence principale en bien de location Vous pouvez exercer un choix lorsque vous transformez votre résidence principale en bien de location. Lorsque vous exercez ce choix, nous considérons que vous n’avez pas commencé à utiliser votre résidence principale comme bien de location. Vous n’avez donc pas à déclarer de gain en capital au moment du changement d’utilisation. Si vous exercez ce choix, les conséquences sont les suivantes : ■ vous devez déclarer le revenu de location net que vous gagnez; ■ vous ne pouvez pas demander de DPA pour ce bien. Ce choix vous permet de désigner le bien comme étant votre résidence principale pour une période maximale de quatre ans, même si vous ne l’avez pas utilisé comme résidence principale. Par contre, si vous exercez ce choix, vous ne devez pas désigner une autre résidence comme résidence principale pour la même période. Vous pourriez prolonger indéfiniment la période de quatre ans si vous remplissez toutes les conditions suivantes : ■ vous n’habitez pas votre résidence principale en raison d’une réinstallation demandée par votre employeur ou celui de votre époux ou conjoint de fait; ■ vous ou votre époux ou conjoint de fait n’êtes pas lié à l’employeur; ■ vous revenez habiter votre résidence pendant que vous ou votre époux ou conjoint de fait êtes encore au service du même employeur, ou avant la fin de l’année qui suit celle où vous ou votre époux ou conjoint de fait cessez d’être à son emploi, ou vous décédez pendant la durée de l’emploi; ■ votre résidence initiale est plus éloignée d’au moins 40 kilomètres (par le chemin le plus court) de votre nouveau lieu de travail (ou de celui de votre époux ou conjoint de fait) que votre résidence temporaire. Si vous décidez d’exercer le choix mentionné ci-dessus, il n’y aura pas de conséquences immédiates sur votre situation fiscale lorsque vous occuperez votre maison de nouveau. Cependant, si vous changez de nouveau l’utilisation de votre résidence sans faire un nouveau choix, une partie du gain qui en résultera pourrait être imposable. Pour faire ce choix, vous devez annexer à votre déclaration de revenus une lettre portant votre signature, contenant une description du bien en question et précisant votre intention d’exercer le choix prévu au paragraphe 45(2) de la Loi de l’impôt sur le revenu. Conversion de votre bien de location en résidence principale Si vous avez acquis un bien pour le louer et que vous décidez par la suite de l’utiliser comme résidence principale, vous pouvez choisir de déclarer votre gain en capital seulement lorsque vous aurez réellement cédé votre bien. Ce choix s’applique seulement aux gains en capital. Vous devez donc inclure toute récupération de la déduction pour amortissement du bien que vous avez demandée avant 1985 dans le calcul de votre revenu de location pour l’année où vous en changez l’utilisation. Vous ne pouvez pas faire ce choix si vous ou votre époux ou conjoint de fait ou une fiducie dont vous, votre époux ou conjoint de fait êtes bénéficiaire, avez demandé une déduction pour amortissement pour ce bien pour une année d’imposition se terminant après 1984 et au plus tard à la date du changement d’utilisation. Pour faire ce choix, vous devez annexer à votre déclaration de revenus une lettre portant votre signature, contenant une description du bien en question et précisant votre intention d’exercer le choix prévu au paragraphe 45(3) de la Loi de l’impôt sur le revenu. Vous devez faire ce choix au plus tard à la première des deux dates suivantes : ■ 90 jours après la date à laquelle nous vous demandons d’exercer le choix; ■ la date à laquelle vous devez produire votre déclaration de revenus pour l’année dans laquelle vous avez réellement vendu le bien. Lorsque vous faites ce choix, vous pouvez désigner le bien comme votre résidence principale pour une période maximale de quatre ans avant que vous commenciez à l’occuper comme résidence principale. Conversion d’une partie de votre résidence principale en bien de location Lorsque vous commencez à louer une partie de votre résidence principale, nous considérons que vous avez changé l’utilisation pour cette partie. Toutefois, nous ne considérons pas que vous ayez changé l’utilisation d’une partie de votre résidence si les conditions suivantes sont remplies : ■ la partie que vous utilisez comme bien de location est peu importante par rapport à toute la résidence; ■ vous n’apportez pas de changement à la structure du bien pour le rendre mieux adapté à la location; ■ vous ne demandez pas la DPA pour cette partie de la résidence. Si toutes les conditions mentionnées ci-dessus sont remplies, la résidence en entier pourrait être admissible comme résidence principale, même si vous en louez une partie. Cependant, si toutes les conditions énumérées ci-dessus ne sont pas remplies lorsque vous vendez votre propriété, les conséquences sont les suivantes : ■ vous devrez diviser le prix de vente de la propriété entre la partie utilisée comme résidence principale et la partie utilisée comme bien de location. Vous pouvez le faire en utilisant une méthode raisonnable, par exemple en fonction du nombre de mètres carrés ou de pièces utilisées à chaque fin; ■ vous devrez déclarer tout gain en capital sur la partie utilisée à des fins de location. Vous n’avez pas à déclarer un gain en capital sur la partie de la maison que vous avez utilisée comme résidence principale. Remarque Vous ne pouvez pas exercer le choix prévu au paragraphe 45(2) de la Loi de l’impôt sur le revenu, tel qu’il est expliqué dans la section précédente, si le changement d’utilisation vise une partie du bien seulement.

    Voici le lien:  http://www.cra-arc.gc.ca/F/pub/tg/t4036/t4036-15f.pdf

    Il vous montre aussi comment compléter le formulaire T766 pour les biens locatif.

    Bonne lecture et j'espère que ceci va répondre à votre questionnement.

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      1. Adoptez un langage informel. Lorsque vous répondez aux questions, écrivez comme vous parlez. Imaginez que vous expliquez la situation à un bon ami et utilisez un vocabulaire simple et courant. Évitez le jargon et les termes techniques autant que possible. Lorsque vous êtes contraint d'employer un terme technique, expliquez-le de manière simple.
      2. Soyez clair et donnez votre réponse immédiatement. Déterminez les informations spécifiques dont la personne a vraiment besoin et fournissez-les. Tenez-vous-en au sujet concerné et évitez les détails superflus. Structurez les informations en liste numérotée ou à puces et affichez en caractères gras les éléments les plus importants.
      3. Soyez concis. Tentez de limiter vos paragraphes à deux courtes phrases et à deux lignes. Beaucoup seront intimidés par un bloc de texte continu et s'abstiendront de le lire. Il convient donc de le structurer. N'hésitez pas à inclure des liens vers d'autres ressources pour plus de détails, mais évitez les réponses qui contiennent uniquement un lien avec peu de contexte.
      4. Soyez à l'écoute. Lorsqu'une question est très vague, prenez du recul et tentez de comprendre ce que la personne recherche. Ensuite, formulez une réponse qui l'amènera vers le meilleur résultat possible.
      5. Soyez encourageant et positif. Efforcez-vous d'éliminer toute incertitude en anticipant les inquiétudes éventuelles des utilisateurs. Veillez à montrer que vous êtes ravi de les aider à obtenir des résultats positifs.
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